“Il problema della patrimoniale Imu-Tasi non è la sua complessità, bensì il suo peso, giunto ormai a 22 miliardi annui. La commissione Finanze della Camera lo ha compreso e, nel corso delle audizioni svoltesi fino allo scorso luglio, aveva spostato l’obiettivo dall’unificazione dei due tributi locali alla loro riduzione. Confidiamo che la nuova maggioranza voglia proseguire su questa strada, così da iniziare a restituire fiducia ad un comparto in crisi come quello immobiliare”. Così il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa. 

“Confedilizia aveva indicato come priorità quelle degli immobili sfitti per assenza di inquilini e degli immobili inagibili e inabitabili, la cui tassazione si traduce in una vessazione nei confronti dei già sfavoriti proprietari interessati. Ma l’azione dovrebbe poi svilupparsi in modo più ambizioso, ad esempio attraverso l’estensione a tutte le tipologie di contribuenti e di immobili della deducibilità dal reddito dell’imposta locale. La prossima manovra di bilancio è la prima occasione”, conclude.

“La nuova rilevazione Istat sull’andamento dei prezzi delle case conferma lo stato di crisi del mercato immobiliare italiano, unico in Europa a soffrire. Rispetto al 2010, i prezzi delle abitazioni esistenti risultano in calo – secondo l’Istituto di statistica – del 23,7 per cento”. Lo afferma il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa che aggiunge: “La realtà, peraltro, è ancora peggiore: in molte zone d’Italia si registrano diminuzioni superiori e non si contano i casi di valori azzerati per effetto dell’assenza di compratori disposti ad acquistare. In questa situazione, un Governo responsabile inizierebbe a smontare la patrimoniale sugli immobili da 21 miliardi di euro l’anno, anche per favorire una ripresa dei consumi e delle mille attività economiche collegate all’edilizia, con riflessi positivi sull’occupazione. Ad oggi, invece, la patrimoniale Monti è ancora lì (anche se la legge del 2011 definisce l’Imu ‘sperimentale’…)”. 

Il decreto-legge “crescita”, come convertito in legge, contiene diverse disposizioni riguardanti la casa e il settore immobiliare. Confedilizia le ha riassunte in questa mini-guida.
Canoni di locazione non percepiti
I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati dal 2020, se non percepiti, non concorreranno a formare il reddito se la mancata percezione sarà “comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento”. Attualmente, per avere diritto a non versare l’Irpef occorre attendere la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore ed è riconosciuto un credito di imposta per il periodo precedente.
Si tratta, a giudizio di Confedilizia, di un miglioramento, anche se la misura è limitata ai nuovi contratti. Permane, inoltre, la grave assenza di un’analoga norma per le locazioni non abitative.

Deducibilità dell’Imu
Viene incrementa progressivamente la percentuale deducibile dal reddito d’impresa e dal reddito professionale dell’Imu dovuta sugli immobili strumentali, nei seguenti termini:
– 50% per il periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2018
– 60% per i periodi d’imposta successivi a quelli in corso al 31 dicembre 2019 e al 31 dicembre 2020
– 70% per il periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2021
– 100% per il periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2022
L’auspicio di Confedilizia è che la possibilità di dedurre l’imposta patrimoniale da quella sul reddito venga assunta come regola generale e sia quindi al più presto disposta – almeno parzialmente – per tutti gli immobili e per tutti i contribuenti.

Codice identificativo per strutture ricettive e affitti brevi
Viene istituita, presso il Ministero dell’agricoltura e del turismo, una banca dati delle strutture ricettive e degli “immobili destinati alle locazioni brevi”, che dovranno dotarsi di un “codice identificativo” da utilizzarsi in ogni “comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza”.
Dato che in Italia non esiste la categoria degli “immobili destinati alle locazioni brevi”, la norma – per come è formulata – impone teoricamente un nuovo adempimento a carico di circa 32 milioni di abitazioni, ma è auspicabile che il Governo provveda ad aggiustare il tiro attraverso il previsto decreto attuativo.
Si tratta dell’ennesimo adempimento in materia di locazioni brevi, che si aggiunge ai numerosi altri previsti da Regioni e Comuni e che conferma – a giudizio di Confedilizia – l’eccessiva pressione normativa su un settore che, oltre a essere volano di sviluppo, rappresenta una modalità con la quale molte famiglie riescono a sostenere gli oneri della patrimoniale Imu-Tasi da 21 miliardi di euro l’anno.

Durata dei contratti di locazione agevolati
Viene disposto che, in mancanza della comunicazione di rinuncia al rinnovo del contratto di locazione agevolato (3 anni + 2), da inviarsi almeno 6 mesi prima della scadenza del biennio, il contratto sia “rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio”.

Eliminazione della sanzione per mancate comunicazioni sulla cedolare secca
Viene abrogata la sanzione prevista per il caso di mancata comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca.

Dichiarazione Imu-Tasi entro il 31 dicembre e in casi limitati
Il termine per la presentazione della dichiarazione Imu-Tasi viene spostato dal 30 giugno al 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui si è verificato il presupposto impositivo. Contestualmente, vengono limitati i casi in cui tale obbligo sussiste, eliminandosi quello degli immobili concessi in comodato a parenti in linea retta di primo grado e quello degli immobili locati “a canone concordato”.

Rifinanziamento del Fondo di garanzia per la prima casa
Vengono assegnati 100 milioni di euro al “Fondo di garanzia per la prima casa”, istituito con la legge di stabilità per il 2014 per la concessione di garanzie, a prima richiesta, su mutui ipotecari o su portafogli di mutui ipotecari. Contestualmente, viene ridotta dal 10 all’8% la percentuale minima del finanziamento da accantonare a copertura del rischio.

“Sconto” per interventi di efficienza energetica e riduzione rischio sismico
Per gli interventi di efficienza energetica e di riduzione del rischio sismico, il contribuente che ha diritto alle detrazioni potrà optare, in luogo dell’utilizzo diretto delle stesse, per un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e a quest’ultimo rimborsato sotto forma di credito d’imposta da utilizzare esclusivamente in compensazione, in 5 quote annuali di pari importo. Il fornitore che ha effettuato gli interventi ha a sua volta facoltà di cedere il credito d’imposta ai propri fornitori di beni e servizi, con esclusione della possibilità di ulteriori cessioni da parte di questi ultimi.
Inoltre, i beneficiari della detrazione per alcuni interventi di risparmio energetico (per es. installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia) potranno optare per la cessione del corrispondente credito in favore dei fornitori dei beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi. Il soggetto che ha realizzato gli interventi avrà a sua volta facoltà di cedere il credito d’imposta ai propri fornitori di beni e servizi, con esclusione della possibilità di ulteriori cessioni da parte di questi ultimi e di cessione ad istituti di credito e a intermediari finanziari.

Incentivi per la valorizzazione edilizia
Sino al 31 dicembre 2021, si applicheranno l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, che, entro i successivi 10 anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita, o eseguano, sui medesimi fabbricati, interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. Il tutto, conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, e a condizione che le imprese procedano alla successiva alienazione degli immobili. 

Sismabonus per acquisti di unità immobiliari
Le detrazioni previste per gli interventi di riduzione del rischio sismico realizzati mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici vengono estese agli acquirenti (entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori) delle unità immobiliari ricomprese nelle zone classificate a rischio sismico 2 e 3. La detrazione è pari al 75% o all’85% (a seconda della riduzione del rischio sismico) del prezzo di acquisto dell’unità immobiliare per un importo di spesa massimo di 96.000 euro.

Dal 2022, esenzione Tasi per gli immobili delle imprese di costruzione
A decorrere dal 1° gennaio 2022, saranno esenti dalla Tasi i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati.

“Il ‘decreto crescita’, in corso di esame da parte del Parlamento, contiene un’ennesima norma in materia di locazioni brevi. Negli ultimi due anni è almeno la quarta, solo a livello nazionale (poi ci sono le mille regole stabilite dalle singole Regioni e dai singoli Comuni)”. Lo scrive il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, in un articolo su Italia Oggi.

“In precedenza, infatti, era stato previsto: 1. l’obbligo, per agenti immobiliari e portali web, di trasmettere all’Agenzia delle entrate nome, cognome e codice fiscale del locatore, durata del contratto, importo del corrispettivo lordo e indirizzo dell’immobile; 2. l’obbligo, sempre per agenti immobiliari e portali telematici, di effettuare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario, provvedendo al relativo versamento – aggiunge -; 3. l’obbligo, per locatori e sublocatori, pena l’arresto fino a 3 mesi o l’ammenda fino a 206 euro, di comunicare alla Polizia di Stato le generalità delle persone alloggiate, entro le 24 ore successive al loro arrivo (e ‘con immediatezza’ nel caso di soggiorni non superiori alle 24 ore), attraverso il portale Alloggiati Web e previa richiesta alla Questura delle credenziali di accesso”.

“Ora, la nuova disposizione, che entrerà in vigore non appena il ‘decreto crescita’ sarà stato convertito in legge, prevede che presso il Ministero dell’agricoltura e del turismo sia istituita una banca dati delle strutture ricettive nonché degli ‘immobili destinati alle locazioni brevi’, che dovrebbero dotarsi di un apposito ‘codice identificativo’. Dato che in Italia non esiste la categoria degli ‘immobili destinati alle locazioni brevi’, la norma – per come è formulata – impone teoricamente un nuovo adempimento a carico di circa 32 milioni di abitazioni. Ciascuna di esse, infatti, può essere in ogni momento destinata, fra l’altro, alla locazione breve, per specifiche esigenze transitorie degli inquilini, siano essi lavoratori, studenti, familiari di persone degenti in ospedale, turisti- prosegue Spaziani Testa -. Naturalmente non è questa l’intenzione del Governo, che presumibilmente provvederà ad aggiustare il tiro attraverso il previsto decreto attuativo. Tuttavia, non si comprende l’esigenza di una ulteriore regolamentazione dell’affitto breve. Come visto, adempimenti e sanzioni per questa tipologia di locazioni sono già molti e rilevanti”.

“Dovrebbero, anzi, essere semplificati e armonizzati, ad esempio disponendo che la comunicazione di pubblica sicurezza abbia una valenza generale, anche con riferimento alle esigenze di Regioni e Comuni, che invece continuano ad imporre adempimenti in tal senso – conclude il presidente di Confedilizia -. Più in generale, bisognerebbe smetterla di guardare agli affitti brevi con sospetto e coglierne invece le mille implicazioni positive per l’economia italiana, compresa la rinascita dei nostri borghi abbandonati (per tacere dell’aiuto che essi rappresentano per i proprietari, gravati dalla patrimoniale Imu/Tasi da 21 miliardi di euro l’anno)”.

La tassazione estremamente alta, negli ultimi dieci anni in Italia, è stata il principale fattore che ha contribuito a produrre uno stato di crisi permanente nel settore immobiliare. È quanto rimarcato, stamani, nel corso del 10^ convegno annuale organizzato dall’associazione della Proprietà Edilizia della Provincia di Palermo, che quest’anno ha affrontato i temi inerenti la “gestione e liquidazione del patrimonio immobiliare in sede esecutiva e concorsuale”.

Ad essere affrontate, nello specifico, una serie di tematiche di carattere giuridico, come le nuove norme che hanno regolato le esecuzioni immobiliari che, in molti casi, ‘hanno aggravato e reso difficile la realizzazione di asset come le garanzie delle banche’. Si è parlato anche di misure di rilancio del comparto edilizio e fatto il punto sul peso che la crisi della proprietà immobiliare ha prodotto nell’economia italiana.

“La crisi in Italia persiste, in particolar modo quella immobiliare – ha detto il presidente del Centro Studi di Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani -. La crisi finanziaria è arrivata nel 2008 dal mondo occidentale. Noi l’abbiamo trasformata in crisi immobiliare con la forsennata tassazione di Monti. Dal 2011 i prezzi delle case discendono. Fintanto che i prezzi scenderanno non si potrà parlare di essere fuori dalla crisi. A tutto questo bisogna aggiungere il fatto che noi siamo l’unico Paese al mondo, certamente in Europa, in cui questa situazione di crisi permane. È la prova del nove che tutto ciò è dovuto alla tassazione. La diminuzione della tassazione, dunque, può essere l’unico antidoto che possa farci uscire realmente da questa situazione che penalizza tutti i settori che con l’immobiliare sono collegati. L’immobiliare infatti muove almeno trenta-quaranta altri settori”.

L’incontro, che si è svolto presso il Palazzo Forcella De Seta, nella sede Ance di Palermo, ha visto riuniti, oltre a Confedilizia, diversi altri attori. Ad essere presente infatti la Fiaip, Federazione italiana agenti immobiliari professionali, ma anche esponenti dei vari ordini professionali.

Ad essere esposti, i numeri inerenti le vendite all’asta riguardanti il territorio di Palermo, “in vent’anni l’associazione notarile delle procedure esecutive – ha sottolineato Letizia Russo, notaio – ha avuto transazioni immobiliari per 264 milioni. C’è anche una possibilità di vendita alternativa – ha aggiunto – che serve ad uno smobilizzo veloce di immobili, in particolare di banche, compagnie di assicurazione, leasing, costruttori in potenziale sofferenza non ancora in contenzioso. Anche li ci sono bei numeri su base nazionale: circa 187 milioni di euro”.

Analizzata, infine, la situazione del mercato immobiliare su Palermo e provincia. “La situazione attuale vede rispetto al 2018 – ha detto Antonio Matano, presidente Fiaip Palermo – un 2 per cento di aumento nel numero di transazioni. Una tendenza al rialzo che si registra solo sulla città, la provincia soffre. Il prezzo al metro quadrato invece è fermo, ciò porta ad un interesse maggiore nell’acquisto. Si registra inoltre un altro dato. Un cinque-sei per cento delle transazioni immobiliari avvengono tramite aste immobiliari. Il mercato si sta affacciando a questa nuova realtà, anche se ancora c’è scetticismo da parte del consumatore-cittadino che si fida di più dell’agente immobiliare in cui riscontra maggiori certezze,” ha sottolineato.

“Abbiamo particolarmente apprezzato il discorso di Savona all’annuale incontro Consob: un intervento da uomo libero, fuori da ogni schema. In particolare abbiamo apprezzato la sottolineatura che gli investimenti in costruzioni hanno sempre rappresentato, in Italia, un determinante motore della crescita. La letteratura scientifica fuori dal pensiero unico indotto dalla finanza internazionale, è così schierata ovunque, ora, sta alla politica allinearsi per conseguire quella ripresa che finora è mancata, unica l’Italia in tutta Europa, a causa della demonizzazione fiscale dell’immobiliare”. Lo afferma in una nota il presidente del Centro studi Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani.

“L’emendamento al decreto crescita in materia di affitti brevi desta forti perplessità. In esso si prevede, fra l’altro, che presso il Ministero dell’agricoltura e del turismo sia istituita una banca dati delle strutture ricettive ‘nonché degli immobili destinati alle locazioni brevi’, che dovrebbero dotarsi di un apposito ‘codice identificativo’. Dato che in Italia non esiste la categoria degli ‘immobili destinati alle locazioni brevi’, la norma impone di fatto un ennesimo adempimento a carico di circa 32 milioni di abitazioni”. Lo afferma in una nota il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa.

“Ciascuna di esse, infatti, può essere in ogni momento destinata, fra l’altro, alla locazione breve, per specifiche esigenze transitorie degli inquilini, siano essi lavoratori, studenti, familiari di persone degenti in ospedale, turisti – aggiunge -. Poiché non riteniamo che il Governo abbia queste intenzioni, auspichiamo che possa rimettere mano al testo presentato. Se l’obiettivo è quello di accrescere il controllo sulle locazioni brevi, ricordiamo anzitutto che – per effetto del decreto Salvini in materia di sicurezza – coloro che locano (o sublocano) un immobile anche per un solo giorno, sono tenuti, entro 24 ore, a dare comunicazione dei dati degli ospiti alle Questure, pena l’arresto fino a 3 mesi o l’ammenda fino a 206 euro”.

“In precedenza, con il decreto-legge 50 del 2017, si era previsto l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle entrate – da parte degli agenti immobiliari e dei portali on line – dei dati relativi ai contratti di locazione breve che vengono conclusi con il loro intervento nonché, qualora gli stessi incassino i canoni o intervengano nel pagamento, l’obbligo di effettuare una ritenuta d’acconto. Adempimenti e sanzioni, insomma, sono già molti e rilevanti. Dovrebbero, anzi, essere semplificati e armonizzati – conclude Spaziani Testa -. Ma per far questo bisognerebbe smetterla di guardare agli affitti brevi con sospetto e coglierne invece le mille implicazioni positive per l’economia italiana, compresa la rinascita dei nostri borghi abbandonati (oltre a rappresentare un aiuto per i proprietari gravati dalla patrimoniale Imu/Tasi da 21 miliardi di euro l’anno)”.

Il presidente del Senato, Maria Elisabetta Alberti Casellati, ha ricevuto una delegazione di Confedilizia, guidata dal presidente Giorgio Spaziani Testa.

Al centro del colloquio – svoltosi nella settimana in cui Roma ospita il 45° Congresso dell’Unione internazionale della proprietà immobiliare, di cui Confedilizia è componente per l’Italia – la situazione del settore immobiliare e le sue enormi potenzialità, se non ostacolato da politiche errate, per la crescita e per lo sviluppo del Paese.