Secondo le stime preliminari dell’Istat, nel secondo trimestre l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, aumenta dell’1,3% rispetto al trimestre precedente e diminuisce dello 0,2% nei confronti dello stesso periodo del 2018 (era -0,9% nel primo trimestre 2019). La lieve flessione tendenziale dell’IPAB secondo l’Istat è da attribuire unicamente ai prezzi delle abitazioni esistenti, che registrano una variazione negativa pari a -0,4%, in attenuazione dal -1,3% del trimestre precedente. I prezzi delle abitazioni nuove, invece, aumentano su base tendenziale dello 0,1% rallentando, quindi, rispetto al +1,5% del primo trimestre del 2019. Questi andamenti si manifestano in un contesto di crescita dei volumi di compravendita che, sebbene con un ritmo inferiore rispetto al primo trimestre del 2019, si conferma anche nel secondo trimestre (+3,9% l’incremento tendenziale registrato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale, dopo il +8,8% del primo trimestre).

Su base congiunturale l’aumento dell’IPAB (+1,3%) è dovuto ai prezzi delle abitazioni esistenti, che crescono dell’1,5% (la variazione più ampia dal secondo trimestre 2011), mentre i prezzi delle abitazioni nuove sono in leggera flessione (-0,1%).

Il tasso di variazione acquisito dell’IPAB per il 2019 è pari a +0,1%. La crescita dei prezzi delle abitazioni su base congiunturale si registra, seppur con diversa ampiezza, in tutte le ripartizioni geografiche. Ciononostante, su base tendenziale, mentre il Nord-Ovest e il Nord-Est mostrano un aumento (rispettivamente +0,2% e +1,7%), i prezzi delle abitazioni al Centro e nel Sud e Isole, pur riducendo l’ampiezza del calo, flettono rispettivamente dell’1,7% e dell’1,0%. Milano conferma la crescita vivace delle quotazioni del mercato immobiliare residenziale, che aumentano, su base annua, del 6,9% (confermando la variazione del primo trimestre). I prezzi delle abitazioni crescono, seppur in misura più contenuta, anche a Torino (+1,7%), mentre a Roma diminuiscono del 2,8%.

Rallenta la crescita del mercato immobiliare. Dall’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate emerge che le compravendite nel secondo trimestre del 2019 hanno riguardato quasi 160 mila abitazioni e 46 mila unità immobiliari nel settore non residenziale. La crescita, seppure rallentata rispetto alla precedente rilevazione, è stata rispettivamente del 3,9% e del 5,5% sullo stesso periodo del 2018.

È la fotografia di un mercato che comunque permane ancora in crescita quella che emerge dall’ultima edizione delle Statistiche immobiliari, la pubblicazione curata dall che analizza l’andamento del mercato del mattone incrociando i dati provenienti dalle note di trascrizione degli atti di compravendita con quelli presenti nelle banche dati catastali e ipotecarie.

Il secondo trimestre 2019 conferma la tendenza espansiva del mercato immobiliare residenziale, proseguendo una crescita che, anche se in decelerazione, non si arresta dal 2014. Con 159.619 compravendite, il tasso di crescita registrato sullo stesso periodo dell’anno precedente è pari al 3,9% (era +8,8% nel precedente trimestre).

Il Centro e le Isole sono le zone che mostrano un incremento più marcato (rispettivamente +4,4% e +4,5%). Seguono il Nord-Est (+3,9%), il Nord-Ovest (+3,8%) e il Sud (3%).

Nel primo trimestre 2019 sono 190.904 le convenzioni notarili di compravendita di immobili, depurate della componente stagionale, aumentano del 2% rispetto al trimestre precedente (+2% il settore abitativo e +2,5% l’economico). Lo rende noto l’Istat.

Per il comparto abitativo l’incremento congiunturale interessa tutte le aree geografiche del Paese (Centro +4,4%, Isole +1,9%, Sud +1,7%, Nord-ovest +1,3% e Nord-est +1,2%). Per l’economico la crescita riguarda il Centro (+10,4%) e il Nord-est (+6,3%), è nulla nelle Isole (0,0%) mentre si registrano flessioni al Sud (-3,2%) e al Nord-ovest (-0,9%).

Il 94,3% delle convenzioni stipulate riguarda trasferimenti di proprietà di immobili a uso abitativo (179.993), il 5,4% quelle a uso economico (10.221) e lo 0,4% le convenzioni a uso speciale e multiproprietà (690).

Rispetto al primo trimestre 2018 le transazioni immobiliari aumentano complessivamente dell’8%, è la crescita tendenziale più ampia dal primo trimestre 2017. L’espansione riguarda sia il settore abitativo (+8,4%) sia l’economico (+5%).

L’incremento tendenziale interessa tutto il territorio nazionale per l’abitativo – Centro +12,0%, Nord-est +10,2%, Nord-ovest +9,4%, Isole +3,8% e Sud +2,4% – e tutte le tipologie di comuni – città metropolitane +8,7% e piccoli centri +8,2%. L’economico registra variazioni tendenziali positive al Centro (+13,6%), nel Nord-est (+7,8%), nel Nord-ovest (+3,4%), nelle città metropolitane (+8,2%) e nelle altre città (+2,7%); le variazioni sono negative nelle Isole (-2,0%) e al Sud (-1,7%).

Le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare (97.412) diminuiscono dello 0,8% rispetto al trimestre precedente e crescono del 3,6% su base annua.

Su base congiunturale tali convenzioni si riducono al Sud (-3,4%) e, in misura più lieve, nel Nord-ovest (-0,9%), nel Nord-est (-0,7%) e nelle Isole (-0,3%); le variazioni sono invece positive al Centro (+0,6%). Su base annua crescono al Centro (+8,5%), nel Nord-est (+5,1%) e nel Nord-ovest (+2,6%) e si riducono nelle Isole (-2,6%) e al Sud (-0,5%). Rispetto alla tipologia dei comuni, l’aumento rguarda in egual misura le città metropolitane e i piccoli centri (entrambe +3,6%).

“Nel I trimestre 2019 l’indice destagionalizzato delle compravendite supera di quasi 3 punti percentuali i valori medi del 2010. La crescita è trainata soprattutto dalle dinamiche delle regioni settentrionali e in misura più lieve dal Centro – commenta l’Istat -. Il Mezzogiorno, sebbene risulti in crescita, non ha ancora recuperato i livelli medi del 2010. L’indice destagionalizzato di mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare registra segnali negativi su tutto il territorio nazionale, con eccezione del Centro che nel primo trimestre 2019 supera di 4,5 punti percentuali i valori medi del 2010”.

Crescono le compravendite di abitazioni nelle località turistiche. Rispetto al 2017, infatti, nel 2018 le transazioni registrate a livello complessivo sono aumentate del 6,1%, in linea col dato nazionale (+6,5%): in particolare, le località marine hanno fatto segnare +6,4%, quelle montane +4%, mentre quelle lacuali +7,6%. È quanto emerge dall’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2019 di FIMAA-Confcommercio (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) con la collaborazione di Nomisma.

Nel 2019, il prezzo medio per l’acquisto di un’abitazione turistica in Italia si attesta a 2.134 euro al mq commerciale, con un trend dei prezzi di vendita delle case per vacanza ancora in contrazione: il dato medio fa segnare una flessione annua pari a -1,8%. 

Il Lazio è la regione che ha registrato il calo più intenso (-3,5%), a seguire Liguria (-3,1%), Valle d’Aosta, Toscana, Campania e Molise (-2,5%). Il Friuli Venezia-Giulia è l’unica regione a registrare un aumento dei prezzi medi (+1,5).

In cima alla classifica delle principali località turistiche per quanto riguarda i prezzi massimi di compravendita di appartamenti top o nuovi nel 2019 figura Capri (NA), con valori che raggiungono i 12.700 euro/mq. Completano il podio Forte dei Marmi (LU) con 12.600 euro/mq e Madonna di Campiglio (TN) con 12.400 euro/mq. Santa Margherita Ligure (GE), dopo parecchi anni in vetta alla classifica, scende al quarto posto, seguita da Courmayeur (AO), Cortina d’Ampezzo (BL), Selva di Val Gardena (BZ) e Porto Cervo (SS).

Nel 2019 il mercato della locazione delle abitazioni segna un +1,3% su base annua, in miglioramento rispetto al 2018, beneficiando della crescita dei flussi turistici. L’aumento ha interessato maggiormente le località marittime (+1,9% in media) e le località lacuali (+1,0%), mentre le località di montagna sono in media sugli stessi livelli del 2018.

Anche nel 2019 i prezzi di mercato delle abitazioni turistiche sono diminuiti, facendo segnare una flessione annuale del -1,8%, meno intensa della variazione registrata nel 2018 (-2,5%).

A far segnare gli arretramenti più marcati sono state le località marine in provincia di Genova (in media -5,7%) e di Roma (-3,8% medio). In particolare, si segnalano il -6,8% di Santa Margherita Ligure, il -6,4% di Rapallo, il -5,3% di Sestri Levante e il -5,0% di Fregene.

Le località che hanno registrato variazioni positive sono solo una decina. Tra di esse, Senigallia (AN), con un aumento del 3,8%, alcune località montane in provincia di Udine (ad esempio Tarvisio, +3,3%), Livigno (SO) e Lignano Sabbiadoro (UD), che hanno registrato un aumento dei prezzi medi del 2%.

All’interno dei singoli mercati, sono in genere gli immobili usati e localizzati nelle zone periferiche ad evidenziare i segnali di debolezza più accentuati, con cali medi dei prezzi delle abitazioni che vanno dal -2,1% nelle località montane e lacuali al -2,4% nelle località di mare.

Tengono maggiormente gli immobili di qualità e nuovi, per i quali si registra una flessione media annuale del -1,1% nelle località lacuali, del -1,3% in montagna e del -1,6% al mare.

I prezzi delle abitazioni di seconda mano in Italia registrano a luglio un lieve calo dello 0,2% rispetto al mese precedente, attestandosi a una media di 1.793 euro/m2. Il prezzo richiesto nel nostro Paese è sceso del 2,5% rispetto a un anno fa (46 euro in meno) evidenziando valori immobiliari sempre in calo, anche se la tendenza va attenuandosi. Lo rende noto Idealista.

In un mese tradizionalmente fiacco per le compravendite, le richieste dei proprietari si sono ulteriormente appiattite – su questo hanno pesato le distrazioni di un evento sportivo come i mondiali di calcio -, con 14 regioni su 20 caratterizzate da deboli oscillazioni: si va dallo 0,8% dell’Emilia Romagna al -0,9% della Puglia. Basilicata (6,6%), Molise (2%) e Trentino Alto Adige (1,2%) segnano le  performance migliori, mentre le contrazioni più decise riguardano Valle d’Aosta (-2,1%), Liguria (-1,2%) e Friuli Venezia Giulia (-1%). La Liguria resta la regione più cara a livello di valori nominali con 2.536 euro al metro quadro, seguita da Lazio (2.406 euro/m2) e Valle d’Aosta (2.403 euro/m2). Sul fondo della graduatoria troviamo la Calabria, ancorata ai suoi 880 euro al metro quadro, davanti ad altre 2 regioni del sud, Molise (1.025 euro/m²) e Sicilia (1.124 euro/m2).

Sono circa 2,4 milioni i mutuatari italiani che sono riusciti a estinguere il debito con la banca ben prima della scadenza naturale del finanziamento. È questo il primo dato emerso dall’indagine commissionata da Facile.it e Mutui.it a mUp Research che, per analizzare più a fondo il rapporto tra mutuatari e banche, con l’ausilio di Norstat ha interrogato un campione rappresentativo della popolazione nazionale in età compresa tra i 40 e i 74 anni.

Chi è riuscito a estinguere anticipatamente il mutuo ottenuto per l’acquisto della casa, si legge nell’analisi, ha impiegato in media 9,3 anni, tempistica molto inferiore alla durata media di questa tipologia di finanziamento, pari a circa 23 anni.

Analizzando più da vicino i valori emerge che, nel 27% dei casi, il mutuo estinto anticipatamente è stato chiuso entro i primi cinque anni dalla stipula, il 45% ha impiegato tra i 6 e i 10 anni mentre il 26% tra gli 11 e i 20 anni. Interessante notare, inoltre, come le tempistiche medie di estinzione anticipata varino a seconda della zona d’Italia; i mutuatari del Nord Est risultano essere i più veloci (8,4 anni), mentre al Sud e Isole i tempi si allungano superando, in media, i 10 anni.

“Estinguere un mutuo anticipatamente non sempre conviene e tale scelta va ponderata con attenzione – spiega Ivano Cresto, responsabile BU Mutui di Facile.it -. Innanzitutto bisogna considerare la presenza di eventuali penali; se il mutuo è stato stipulato dopo il 2 febbraio 2007 non ci sono, ma chi ha ottenuto il finanziamento prima di quella data potrebbe, in caso di estinzione anticipata, vedersi addebitato un costo extra calcolato in misura percentuale sul debito residuo, con aliquota che varia in funzione della tipologia di tasso, dell’anno di sottoscrizione e del numero di rate mancanti”.

La maggior parte dei mutui italiani prevede, inoltre, un piano di ammortamento detto alla francese nel quale la quota di interessi che grava su ogni rata è alta all’inizio del finanziamento e diminuisce nel corso del tempo. Per questo motivo l’estinzione anticipata potrebbe essere particolarmente vantaggiosa solo se fatta nei primi anni dalla stipula, quando gli interessi che gravano sul mutuatario sono maggiori. In caso contrario potrebbe essere più conveniente, valutando opportunamente tassi debitori e creditori, investire altrove la liquidità disponibile e continuare a pagare le rate del mutuo sino al termine naturale del finanziamento.