Nonostante gli anni peggiori dell’ultima crisi economica siano stati archiviati, quello delle aste immobiliari è un mercato che racconta ancora la difficoltà che ha vissuto il nostro Paese: in cinque anni infatti l’offerta è cresciuta del 23%. Ma cosa è successo alla domanda? Secondo un’analisi di Immobiliare.it, primo portale di annunci immobiliari in Italia, le ricerche di immobili all’asta sono raddoppiate negli ultimi cinque anni ma stentano a tradursi in compravendite effettive, lasciando così quello delle aste un mercato dalle opportunità mancate.   

Nel passato il mondo delle aste immobiliari ha vissuto principalmente di operatori professionali, che acquistavano gli immobili per poi riqualificarli e rimetterli in circolo nel mercato tradizionale. Questo implicava una bassa valorizzazione degli immobili stessi, e aste che spesso rimanevano deserte.

Negli ultimi anni, grazie ad una maggiore e più chiara pubblicità – si pensi al passaggio dai trafiletti nei giornali a veri annunci immobiliari in rete – questo mercato ha raccolto un nuovo interesse, attirando potenziali acquirenti interessati all’immobile per sé stessi e non per rivenderlo.

Nelle ricerche online, complice un prezzo più basso del 31% rispetto alla media del mercato, gli annunci di aste ricevono circa il triplo delle visite da parte degli utenti. Analizzando però le richieste che dal portale arrivano agli inserzionisti, il rapporto con gli annunci tradizionali si abbassa sensibilmente. A questo si aggiungono tempi di permanenza online molto distanti fra loro: un annuncio di asta rimane visibile sul sito circa quattro volte il tempo di uno tradizionale (otto mesi).

L’utente vive quello delle aste come un mercato difficilmente accessibile da cittadino privato. Lo dimostrano i risultati di una recente indagine di Immobiliare.it su oltre 2.000 utenti, che nel 34% dei casi hanno dichiarato di percepire questo segmento come appannaggio degli operatori professionali. La preoccupazione del 31% dei rispondenti, poi, riguarda le tempistiche di sgombero dell’immobile, nonostante la recente normativa abbia fissato il limite dei sei mesi. 

La burocrazia spaventa il 17% degli intervistati, che ritiene l’asta un procedimento da affrontare da soli e in generale pieno di difficoltà (14%).

Nel secondo trimestre 2018 le compravendite di immobili (pari a 209.243) crescono dell’1,6% rispetto al trimestre precedente (+1,7% il settore abitativo e +0,7% l’economico). Lo rende noto l’Istat.

Per il complesso delle transazioni, l’incremento congiunturale interessa soprattutto il Nord-ovest (+3,0%), il Nord-est (+2,7%) e, in misura minore, il Centro (+0,4%). Al Sud le transazioni sono stabili rispetto al trimestre precedente (0,0%) mentre risultano in flessione nelle Isole (-1,3%). Il settore abitativo segue l’andamento generale, il comparto economico segna invece variazioni positive nel Nord-ovest (+6,9%) e nel Nord-est (+0,6%), negative nel Centro (-6,5%), nelle Isole (-3,0%) e al Sud (-1,5%).

Su base annua le transazioni immobiliari aumentano complessivamente del 4,7%: il settore abitativo riflette l’andamento generale (+5,1%), al contrario il comparto economico registra un lieve calo (-0,6%).

Rispetto al secondo trimestre del 2017, l’incremento registrato per l’abitativo nel periodo aprile-giugno riguarda tutte le aree geografiche del Paese – Nord-est +7,2%, Isole +6,7%, Nord-ovest +5,4%, Sud +3,4% e Centro +3,0% – e tutte le tipologie di comuni (città metropolitane +5,1% e piccoli centri +5%).

Per il settore economico le transazioni risultano in crescita su base annua nel Nord-ovest (+2,9%), sono sostanzialmente stabili nel Nord-est (+0,4%) e diminuiscono al Centro (-4,5%), nel Sud (-3,4%) e nelle Isole (-1,4%). Variazioni tendenziali di segno negativo si registrano anche nelle città metropolitane (-0,7%) e nei piccoli centri (-0,4%).

Il 94,3% delle convenzioni stipulate riguarda trasferimenti di proprietà di immobili ad uso abitativo ed accessori (197.362), il 5,2% ad uso economico (10.933) e lo 0,5% ad uso speciale e multiproprietà (948).

Le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare (113.755) crescono del 2,7% rispetto al trimestre precedente e del 2,3% su base annua.

Sul territorio tali convenzioni registrano aumenti congiunturali nel Nord-est (+4,2%), nel Nord-ovest (+3,2%), al Centro (+2,4%) e nel Sud (+1,7%); sono in diminuzione nelle Isole (-2,3%). Su base annua  crescono nel Nord-est (+5,9%), nelle Isole (+4,6), nel Nord-ovest (+2,1%) e al Sud (+0,6%) mentre diminuiscono al Centro (-0,9%). Rispetto alla tipologia dei comuni risultano in crescita sia nelle città metropolitane (+1,9%) sia nei piccoli centri (+2,5%).

“Anche nel secondo trimestre dell’anno in corso, l’andamento dell’indice destagionalizzato delle compravendite conferma una tendenza al recupero del mercato immobiliare, che ha iniziato la sua ripresa in modo più regolare dal secondo trimestre del 2015, con un incremento di circa il 39% rispetto ai valori minimi di fine 2013 – commenta l’Istituto di Statistica -. Tuttavia, rimane ancora un gap, quasi il 4%, nei confronti dei livelli medi del 2010. Unica eccezione è il Nord dove si è tornati ai livelli precedenti il 2010”.

Secondo le stime preliminari dell’Istat, nel terzo trimestre 2018 l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, diminuisce dello 0,8% sia rispetto al trimestre precedente sia nei confronti dello stesso periodo del 2017 (era -0,4% nel secondo trimestre 2018).

La flessione tendenziale dell’IPAB è da attribuire unicamente ai prezzi delle abitazioni esistenti, che registrano una variazione negativa pari a -1,3% (era -0,8% nel trimestre precedente). I prezzi delle abitazioni nuove, invece, accelerano su base tendenziale passando dal +1,2% del secondo trimestre del 2018 al +1,4% del terzo trimestre.

Questi andamenti si manifestano in un contesto di crescita persistente dei volumi di compravendita (+6,7% l’incremento tendenziale registrato per il terzo trimestre del 2018 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale).

Su base congiunturale la diminuzione dell’IPAB è dovuta soprattutto ai prezzi delle abitazioni esistenti, che registrano un calo pari a -1%; anche i prezzi delle abitazioni nuove flettono rispetto al secondo trimestre ma in misura contenuta (-0,2%).

In media, nei primi tre trimestri del 2018, rispetto allo stesso periodo del 2017, i prezzi delle abitazioni diminuiscono dello 0,6%, sintetizzando dinamiche di prezzo di segno opposto tra i prezzi delle abitazioni esistenti (che pesano per oltre l’80% sul dato complessivo), in diminuzione dell’1% e quelli delle abitazioni nuove che aumentano dell’1,2%.

Rispetto alla media del 2010, primo anno per il quale è disponibile la serie storica dell’IPAB, nel terzo trimestre 2018 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 16,7%, a causa esclusivamente alle abitazioni esistenti i cui prezzi sono diminuiti del 22,9% mentre per quelli delle abitazioni nuove si registra complessivamente un aumento, seppur debole (+0,2%).

Il tasso di variazione acquisito dell’IPAB per il 2018 è negativo e pari a -0,5%.

“I dati recenti confermano la debolezza della dinamica dei prezzi delle abitazioni che registrano, nel terzo trimestre, una nuova flessione congiunturale (dopo la crescita registrata nel trimestre precedente) e, per il settimo trimestre consecutivo, una diminuzione tendenziale – commenta l’Istituto di Statistica -. A determinare queste dinamiche sono per lo più le abitazioni esistenti mentre i prezzi di quelle nuove continuano a essere in ripresa su base annua. Il consolidamento della ripresa del mercato immobiliare residenziale è quindi caratterizzato da una persistente debolezza sul versante dei prezzi”.

Il mercato immobiliare di pregio a Milano e Roma non conosce crisi. Nonostante l’instabilità finanziaria e le tensioni con l’Europa che hanno caratterizzato il secondo semestre 2018, il mercato delle case di fascia alta nelle due maggiori città italiane non ha subito contraccolpi raggiungendo quotazioni importanti: 17.000 euro al metro quadro a Milano in zona Quadrilatero e 12.000 euro a Roma in Centro Storico. E’ il quadro che emerge dal Market Report “Market Report Milano/Roma H2 2018” realizzato da Engel & Völkers in collaborazione con Nomisma. 
A Milano nei primi nove mesi del 2018, le transazioni immobiliari sono state 17.444, in aumento dell’1,1% su base annua. La previsione del consuntivo d’anno è di circa 24 mila transazioni. Domanda e contratti in aumento, con offerta stazionaria. A una richiesta di residenze performanti per comfort, stato dell’immobile e location non corrisponde una offerta adeguata. Continua il trend positivo del mercato delle nuove costruzioni, in particolare di smart housing. Cresce non solo la domanda di prima casa e di sostituzione di prima casa, ma anche quella per investimento. 

Fuori dal Centro Storico, la domanda privilegia gli immobili ben collegati con i trasporti pubblici e nelle vicinanze di servizi. La domanda estera è in aumento: i cittadini cinesi ricercano le zone più centrali, mentre i Brexiter la zona Magenta/Brera o altre zone di grande pregio della città. 
Sul fronte della locazione ad una forte domanda di immobili di alta qualità corrisponde un’offerta scarsa. Il profilo più frequente riguarda professionisti. Gli elementi discriminanti sono la vicinanza alle linee metropolitane e ai servizi, la presenza di arredi fissi nell’abitazione. Tra le zone emergenti Procaccini e Gerusalemme, Muratori, Spartaco, Medaglie d’Oro ma anche il progetto di riqualificazione della Darsena e di riapertura dei Navigli. I tempi di collocamento degli immobili sono immediati per quelli di massimo pregio, nuovi o ristrutturati al nuovo e pronti all’uso. Meno appetibili e richiedono tempistiche più lunghe, invece, gli immobili da ristrutturare. Per i prossimi sei mesi si prevede la conferma di una robusta domanda di locazione dovuta alla mancanza di prodotto. Mentre per il mercato della compravendita sono attesi stabilità nel numero di transazioni e incremento dei prezzi. 

Il rialzo dei tassi potrebbe influenzare il mercato, dal momento che circa la metà delle transazioni sono supportate da mutuo. Il mercato romano degli immobili di pregio è in crescita, con picchi della domanda nel secondo semestre 2018 nella zona dell’EUR e di San Giovanni, mentre una leggera flessione si registra nel quartiere Prati. Il numero dei contratti cresce anche sul versante della locazione, in particolare con aumento dei contratti transitori nel Centro Storico. Nel quartiere Prati e Parioli la domanda rimane legata al tradizionale uso abitativo per residenti italiani e stranieri, spesso funzionari diplomatici. Una robusta domanda di acquisto proviene da cittadini delle grandi economie in crescita – Russia, Paesi Arabi, Cina – principalmente rivolta alle zone di Prati-Balduina e Parioli, mentre nel Centro storico si conferma l’interesse di europei e americani. L’immobile maggiormente richiesto è il trilocale sui 100 mq con almeno 2 camere. Persiste una forte richiesta di contratti ad uso foresteria da parte di società per i propri dipendenti delle sedi romane. L’outlook per i prossimi 6 mesi vede un incremento generalizzato del numero di compravendite, con prezzi stazionari, e in aumento, in particolare, per le ottime location in Centro Storico. Forte crescita della domanda su San Giovanni, Ostiense e San Paolo, zone in totale espansione commerciale e per questo richieste da investitori per l’acquisto di seconda casa come investimento a reddito. Per la locazione, si prevede un trend stabile per numero di contratti e livello dei canoni, con attese di incremento in Centro Storico, Parioli, Trionfale-Vaticano e EUR.